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반갑습니다. 법무법인 예우입니다.

이번 사례는 배당이의에 관련된 내용입니다.

의뢰인인 A 씨는 임대차기간을 2년으로 하는 평범한 부동산임대차계약을 체결하였습니다.

그러나 임대인 C 씨는 해당 건물을 담보로 대출을 받은 상황이었고, 돈 지급을 연체하여 임대차 계약을 한 뒤 7개월만에 해당 부동산에 대하여 임의경매절차가 개시되게 됩니다.

해당 사건의 사례를 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

- 사실 관계

1) C 씨는 자신 소유였던 부동산을 담보로 원고 B에게 대출을 받으면서 사건 부동산에 관하여 근저당권설정등기 절차를 밟음.

2) C 씨는 대출금 지급을 연체하였고, 기한의 이익을 상실함.

3) 한편, 피고 A 씨는 C 가 기한의 이익을 상실하기 전에 사건 부동산에 관하여 부동산임대차계약을 체결하였음.

4) B의 신청에 따라 부동산임의경매절차가 개시되었고, A 씨는 경매절차에 임대차계약서를 제출하면서 소액임차인으로 배당신청을 함.

5) 법원이 배당기일을 열어 실제 배당할 금액 113,194,012원 중 A 씨에게 소액임차인으로서 27,000,000원을 우선배당함.

6) B는 A씨의 배당액 전액에 대하여 이의를 진술하고, 소를 제기함.

C 씨는 자신의 소유였던 부동산을 담보로 B에게 대출을 받습니다.

C 씨가 대출금을 갚아나가는 도중에 A 씨와 C 씨는 부동산임대차 계약을 체결하게 되었는데요.

그 이후 C 씨는 대출금 지급에 어려움을 겪게되고 채권자로부터 원금의 독촉을 받지 않을 수 있는 기한의 이익을 상실하게 됩니다.

결국 B는 부동산임의경매절차를 신청하였고, 임대차계약은 최우선 변제 대상이므로 A 씨는 임대차계약서를 제출하면서 소액임차인으로 배당신청을 하게 되었습니다.

결국 법원에서 열린 배당기일에 A 씨에게 소액임차인으로서 27,000,000원이 우선배당되었습니다.

B는 피고 A 씨와 C 씨의 임대차계약이 채무초과상태에서의 담보제공행위, 즉 담보인 부동산의 가격보다 B에게 갚아야 할 돈이 더 많은 시점에 다른 이에게 최우선변제권을 준 사해행위취소의 대상이라고 주장하고 소를 제기하였습니다.

- 사건의 주요 쟁점

- C 씨와 피고 A 씨가 부동산임대차계약을 체결한 것이 C 씨가 채무초과인 상태에서 맺은 계약인지 아닌지

 실제 관련된 판례를 보면 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 임차권을 설정해준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되고 그런 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다는 판례가 있습니다. 하지만 다른 재산을 처분하는 법률행위를 하더라도 채무자 소유의 부동산에 대하여 채권자 앞으로 근저당권이 설정되어 있고, 그 부동산의 가액 및 채권최고액이 당해 채권액을 초과하여 채권 전액에 대한 우선변제권이 확보되어 있다면 그와 같은 행위는 사해행위로 보지 않는다는 판례도 존재합니다.

 쉽게 말해, 피고 A 씨와 C 씨가 부동산임대차계약을 체결할 당시에 부동산의 가격이 B에게 진 빚과 A 씨의 임대차보증금의 합산총액을 초과했는지의 여부가 사해행위 판단의 기준이고 이 재판의 가장 중요한 쟁점이었습니다.

 이 사건의 부동산이 경매절차에서 매각된 가격은 A 씨의 임대차보증금과 B에게 갚아야할 채무의 합산총액보다 적었지만 사해행위의 판단기준은 사해행위라고 의심되는 행위를 한 그 시점의 해당 부동산의 감정평가액에 기반해 판단하고, 그 시점의 부동산의 감정평가액은 근저당권의 피담보채권액과 임대차보증금의 합계액을 초과했기 때문에 사해행위에 해당함을 전제로한 원고 B측의 청구는 받아들여지지 않았습니다.

- 사건 결과

 법무법인 예우의 조력 결과, 원고 측의 사건 청구는 이유 없음으로 모두 기각되어 피고 A씨는 소액임차인으로서 27,000,000원의 우선배당금을 유지하고 받을 수 있게 되었습니다.

- 맺는말

 평범하게 부동산임대차계약을 체결한 이후 계약기간이 끝나지 않았음에도 갑자기 부동산이 경매로 넘어가고, 법에서 정해져있는 소액임차인으로서의 최우선 변제 대상의 권리도 행사하지 못 할 수 있는 상황에 직면하게 된다면 일반적으로 당황스러움에 무엇을 어떻게 해야할지 감도 잡히지 않을 것입니다. 이러한 상황에는 전문적인 변호인을 찾아가 도움을 청하는 것이 혼자 고민하는 것보다 훨씬 쉽고 빠르게 사건을 해결하는 길입니다. 혼자 너무 고민하지 마시고 법률상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.